 ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение Как определить диапазон голоса - ваш вокал Игровые автоматы с быстрым выводом Как самому избавиться от обидчивости Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам Вкуснейший "Салат из свеклы с чесноком" Натюрморт и его изобразительные возможности Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д. Как научиться брать на себя ответственность Зачем нужны границы в отношениях с детьми? Световозвращающие элементы на детской одежде Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ) Глава 3. Завет мужчины с женщиной
Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.
| Развитие недвиж-ти «девелопмент».
Девелопмент- выполнение строит-ых, инженер-х, земл-ых и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Это особого рода профессиональная деятельность по организации процесса развития недвиж-ти в условиях рыночной экономики. Развитие недвиж-ти –целенаправленное изменение, в результате которого ОН приобретает качественно новые свойства и характеристики. Девелопмент с т.з. материально-вещественного содержания включает в себя 2 составляющие: проведение строительных либо иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. Осн-ые этапы развития недвиж-ти: 1.Инициирование проекта развития недвиж-ти.(может выступать как собственник ОН, заинтересованный в его трансформации в новый ОН, так и девелопер, ищущий сферу для приложения своего капитала.) 2.Оценка инициативы.(осуществляется оценка проекта с т.з. его экономической целесообразности, физической осуществимости, правовых возможностей.) 3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработки схем финансирования 4.Проектирование и разработка сметы затрат на реализацию проекта. 5.Получение согласований проекта с органами гос контроля и регулирования. 6.Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта. 7. Реализация проекта развития.(обеспечение выполнения работ по развитию с требуемыми скоростью, качеством и затратами. Привлечение отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т.д. 8. Распоряжение результатами развития(передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа) Участники процесса развития: - собственник объекта развития; - девелопер(физ или юр лица, взявшее на себя ответст-ность за руководство и обеспечение процесса развития); - гос. органы, регулир-ющие развитие недвиж (инвесторы); - проектные и стротельные подрядные орг-зации; - професс-ые советники (консультанты по планир-нию, экономике, агенты по недвиж, оценщики, сметчики и т.д.); Функции девелопера:-выбор экономически эффектив-го проекта; -получение всех необх-х разрешений на его реализ-цию от органов власти; -определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;-поиск и привлечение инвесторов;-отбор подрядчиков, финансирующих их деятельность и контроль за работой;-реализация созданного ОН или передача его в экспл-цию. 63.Понятие рынка недвиж-ти, его сегментация Рынок недвиж-ти- экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимод-вие м/у спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвиж-ти и где осущ-ся совокупность всех текущих операций с ней. Осн-ые функции рынка недвиж: 1. регулирующая - обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и/или между конкурирующими способами использования земель; 2. ценообразующая - на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, потребностях, конъюнктуре; 3. санирующая - это очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка; 4. посредническая - рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друг друга и обменяться результатами своей деятельности, чтобы определить, насколько взаимовыгодной является та или иная экономическая связь; 5. стимулирующая - экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений в создании и использовании недвижимости; 6. информационная - посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте и качестве товаров услуг (недвижимости), которые поставляются на рынок; 7. социальная — обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости. Особенности рынка недвиж-ти:1.высокая степень регулир-ющего гос. воздействия (регистрац-ая палата, БТИ) 2.Рост стоим-ти ОН во времени 3.низкая ликвидность 4.Высокий уровень транзакционных издержек5.Огранич-ое число продавцов и покупателей. 6.Несбалансиров-ость спроса и предложения. 7.Циклич-ый характер. Виды рынков недвиж-ти: 1.рынок зем. уч(городских, сельских зем уч) 2.рынок жилья(городского,загород) 3.рынок коммерч-х помещений (р.офисов, р.торговых, складских помещ) Сегментация рынка - выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта. На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по ряду признаков: • по географическому положению; • физическим характеристикам; • функциональному назначению объекта; • по комплексу признаков. На первичном рынке жилья сложилась следующая сегментация: элитное жилье; качественное жилье; типовое; дешевое Ипотечное кредитование Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспеченно залогом недвижимого имущества. Основной документ - ФЗ РФ Об ипотеке. Сделка с ипотекой подлежит гос регистр. Объектом ипотеки явл-ся ОН согласно ст 130 ГК РФ: зем уч-ки, предприятие, квартиры, дачи и т.д. Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке: предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности; здания и сооружения; жилые дома, квартиры и их части; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; незавершенные строительством объекты недвижимости плюс материалы и оборудование; участки недр, обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения. Существует открытая и закрытая модель ипотеки. Открытая (англоамериканская) модель предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов привлекаются с финансового рынка, что означает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы. Открытая модель подразделяется на - усеченную (источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, привлекающего средства для него с помощью обычных механизмов – денег, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов. Существует только первичный рынок закладных). - расширенная (модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторично, где обращаются производные ценные бумаги. Их выпускают ипотечные посредники, скупающие у ипотечных банков первые закладные). Закрытая модель (германская). Основана на том, что источниками кредитных ресурсов является исполнителями лиц, выступающих в качестве заемщика. В закрытые модели заемщик должен участвовать в предварительном этапе для получения ипотечного кредита. Данная модель обеспечивает ее независимость от состояния финансового рынка. Разновидность ипотечных кредитов: 1. с равномерными выплатами. Заемщик выплачивает периодически равную сумму в течении всего срока кредита, при этом одна часть постепенно уменьшающаяся направлена на выплату процентов, другая постепенно увеличивающаяся засчитывается на возврат основной суммы кредита. 2. с линейным погашением кредита. Заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижается с уменьшением суммы основного долга. 3. с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени, то есть фактические суммы, не выплаченные в первые годы присоединяются к последующим платежам. Процентная ставка по кредиту зависит от срока кредитов-ния, от суммы первонач взноса, от взятой суммы. Кредитный платеж сост из: погашение осн-го долга и погашение %-ов. Риски связанные с ипотекой: 1.Кредитный риск-риск неспособ-сти заемщика погасить осн-ой долг и выплатить % или недостаточности залож-го им-ва для выполнения обязат-ств заемщика перед кредитором. Осн-ыми способами управления кредит-ыми рисками явл-ся исп-ание процедуры андеррайтинга и применение обязательности первонач-го платежа, как условие получения кредита. Андеррайтинг-сбор, проверка и обработка данных о финанс-ом положении заемщика и предоставляемой в залог недвиж-ти и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или об отказе. 2.Процентный риск-риск возникновения отриц-ой разницы м/у уровнем %ов, выплачиваемых заемщиками по выданным кредитам и уровнем %ов, которые уплачтвают ипотеч-ые банки инвесторам. Причиной возник-ния отриц. Разницы явл-ся инфляция, учет которой явл-ся гл-ым направлением борьбы с %ым риском. |
